ALWIS · Путеводитель покупателя
Налоги на недвижимость во Франции: покупка, владение и аренда
Какие статьи расходов учитывать собственнику, как отличается налогообложение нерезидента и когда нужно проверить IFI.
Бюджет покупки — не только цена объявления
Попросите нотариуса рассчитать налоги, регистрационные платежи и вознаграждение для конкретной сделки. Новостройка, вторичный рынок и особые сделки могут облагаться по-разному; единый процент для всех объектов вводит в заблуждение.
В расчёте отдельно покажите посредническую комиссию, ипотечные расходы и предполагаемый ремонт. Сравнивать две квартиры разумно по полной стоимости приобретения и владения, а не по одному числу на карточке.
Источники: Нотариат Франции — этапы покупки
Ежегодные местные налоги
Собственнику следует проверить taxe foncière. Taxe d’habitation отменена для основного жилья с 2023 года, но сохраняется для вторичного жилья. Суммы зависят от характеристик объекта и местных решений, поэтому универсальный расчёт по рыночной цене ненадёжен.
Запросите последние налоговые уведомления и уточните, изменится ли назначение жилья после покупки. Старый платёж продавца — ориентир, не гарантия вашего будущего начисления. Расходы дома, страхование и обслуживание учитывайте отдельно от налогов.
Источники: Налоговая служба — местные налоги на жильё
Арендный доход нерезидента
Доход от французского объекта может подлежать декларированию во Франции даже у собственника, живущего за границей. Режим зависит в том числе от меблированной или немеблированной аренды, суммы дохода и структуры владения.
Для нерезидентов действуют минимальные ставки подоходного налога 20% и 30% по соответствующим диапазонам; при соблюдении условий можно запросить более выгодную среднюю ставку с учётом мирового дохода. Это не означает, что весь доход любой аренды облагается одним фиксированным процентом.
Источники: Налоговая служба — доходы нерезидентов · Налоговая служба — средняя ставка нерезидента
IFI: налог на недвижимое состояние
IFI требует отдельной проверки, когда облагаемая чистая стоимость недвижимости превышает 1,3 млн евро. Для нерезидента в анализ обычно входят французские недвижимые активы, в том числе некоторые косвенные формы владения.
Не переносите цену одного объявления напрямую в декларацию: важны доля собственника, стоимость на установленную дату, допустимые долги и применимые исключения. Если объекты оформлены через компанию, попросите специалиста проверить именно эту структуру.
Источники: Налоговая служба — налогообложение нерезидентов, 2026
Продажа и международные обязательства
Перед продажей запросите расчёт налога на прирост стоимости с учётом срока владения и документированных расходов. Не предполагайте, что отсутствие налогового резидентства во Франции освобождает от французских обязанностей.
Международные соглашения и социальные сборы проверяются отдельно. Нельзя автоматически обещать зачёт любого французского платежа в другой стране; для россиян особенно важно учитывать частичное приостановление положений соглашения. Подготовьте расчёт обеих юрисдикций до сделки.
Источники: Налоговая служба — налогообложение нерезидентов, 2026
Что передать налоговому консультанту
Соберите документы заранее: ошибки часто возникают из-за отсутствия подтверждений расходов, а не из-за арифметики. Попросите календарь деклараций и платежей на следующий год.
- Нотариальный акт и полный расчёт покупки.
- Статус налогового резидентства и сведения о собственниках.
- Договоры аренды, доходы и расходы.
- Налоговые уведомления и документы по кредиту.
- Информацию о другой недвижимости и компаниях-владельцах.
Официальные источники и дата проверки
Источники проверены редакцией 6 октября 2026 года. Дата проверки не означает, что правила не изменятся впоследствии. Если старая общая памятка расходится с новой нормой, ориентируйтесь на действующий закон и профильное ведомство.