ALWIS · Путеводитель покупателя
Налоги на недвижимость в Италии: обычная покупка, prima casa и аренда
Какие налоговые различия важно учесть иностранному покупателю и почему «первый объект» не всегда означает право на льготу.
Покупка без IVA
При обычной покупке у частного лица или продаже, освобождённой от IVA, официальный путеводитель указывает imposta di registro 9%, минимум €1 000, и фиксированные ипотечный и кадастровый налоги по €50. При выполнении условий prima casa ставка регистрационного налога — 2%. Базу расчёта нужно определить отдельно: она не во всех случаях равна цене объявления.
Покупка с IVA и льгота prima casa
При продаже с IVA обычная ставка для жилья — 10%, для соответствующих категорий — 22%; при применимой льготе prima casa — 4%. Дополнительно предусмотрены фиксированные налоги, обычно по €200 каждый. Льгота зависит от категории объекта, имеющихся прав и условий проживания, а не только от того, что вы впервые покупаете дом в Италии.
Редакционная рекомендация: попросите нотариуса письменно подтвердить основания льготы и действия после сделки. Нарушение заявленных условий может привести к доначислению. Не заявляйте льготное использование, если фактический план — только редкие приезды или иное использование.
Ежегодное владение: местный расчёт
Редакционная рекомендация: отдельно запросите расчёт IMU и TARI для выбранного муниципалитета, кадастровой категории и использования. Правила для основного жилья, второго дома и отдельных категорий недвижимости различаются. Сам факт льготы при покупке не позволяет автоматически сделать вывод об отсутствии ежегодных платежей.
Кроме налогов остаются condominio, страхование, коммунальные договоры, ремонт и обслуживание. Сравнивать объекты полезно по сумме годовых расходов, а не только по квадратным метрам и цене. Попросите счета продавца, но уточните, какие льготы были персональными и могут не перейти вам.
Краткосрочная аренда и cedolare secca
В памятке Agenzia delle Entrate с налогового года 2024 при применении режима к краткосрочной аренде указана ставка 21% для одного выбранного объекта и 26% для остальных. Это правило не означает, что любая аренда или любой собственник автоматически имеет право на данный режим.
Редакционная рекомендация: проверьте квалификацию деятельности, число объектов, длительность договоров и местные требования. Сервис размещения объявлений или удержание посредником не снимают с владельца ответственности за правильную отчётность. Для долгосрочной аренды правила нужно разбирать отдельно.
Источники: Agenzia delle Entrate — налоги краткосрочной аренды
Продажа, наследование и международные обязательства
Редакционный план до инвестиции: запросите сценарий будущей продажи, передачи детям и владения через компанию. Срок владения, характер объекта, использование и обстоятельства приобретения могут менять налоговый результат. Не выбирайте структуру по лозунгу «компания всегда дешевле».
Также проверьте обязанности в стране налогового резидентства. Право собственности, итальянский ВНЖ и налоговое резидентство — разные понятия. Сохраните документы о стоимости покупки, расходах, ремонтах и договорных платежах: без архива будущий расчёт будет сложнее.
Условный бюджет и вопросы специалисту
Не складывайте IVA и процентный регистрационный налог как будто оба всегда начисляются одновременно. Сначала определяют режим конкретной продажи, затем базу и отдельные фиксированные платежи.
- Кто продавец и облагается ли продажа IVA?
- Какова применимая налоговая база?
- Есть ли подтверждённое право на prima casa и какие последующие действия нужны?
- Как рассчитываются ежегодные местные платежи?
- Какой режим допустим для запланированной аренды?
- Что меняется при продаже или наследовании и кто подаёт декларации?
Официальные источники и дата проверки
Источники проверены редакцией 6 октября 2026 года. Дата проверки не означает, что правила не изменятся впоследствии. Если старая общая памятка расходится с новой нормой, ориентируйтесь на действующий закон и профильное ведомство.