ALWIS · Путеводитель покупателя
Покупка недвижимости в Португалии: документы, реестр и бюджет
Пошаговая подготовка сделки с учётом изменений 2026 года. Как проверить дом и не принять покупку за основание Golden Visa.
Выберите объект под реальную задачу
Португальская квартира для сезонного отдыха и объект под постоянное проживание требуют разных проверок. Оцените транспорт, влажность зимой, отопление, доступность медицинских услуг и расходы дома. Для доходной недвижимости заранее выясните допустимый формат аренды.
Составьте бюджет с резервом на ремонт и содержание. Обещанную доходность проверяйте отдельным расчётом: с простойными месяцами, комиссиями управления, страхованием и налогами. Ни красивая фотография, ни близость к морю не подтверждают юридическую пригодность объекта.
Проверьте запись в реестре
Выписка из земельного реестра позволяет проверить юридические сведения об объекте. Сопоставьте описание с фактическим домом, правом продавца и документами: пристройка или увеличенная площадь в объявлении не должны приниматься на веру.
Для квартиры дополнительно запросите расходы кондоминиума, решения по ремонту и сведения о долгах. Независимый осмотр инженера помогает выявить проблемы, которые не видны в регистрационных документах.
Источники: Министерство юстиции — реестр недвижимости
Документы и оформление
При оформлении сделки требуются идентификационные и налоговые сведения сторон, документы объекта и применимые технические подтверждения. Сервис Casa Pronta объединяет ряд действий по заключению сделки и регистрации.
Заранее согласуйте с оформляющим специалистом точный перечень для вашего объекта, семейного положения и представительства по доверенности. Не считайте один список из интернета достаточным для дома с реконструкцией или сложным составом собственников.
Источники: Министерство юстиции — Casa Pronta
Предварительный договор и аванс
До внесения денег поручите юристу проверить предварительный договор: сроки, порядок расчётов, условия финансирования, обязательства продавца и последствия отказа. Устные обещания о возврате аванса должны быть заменены понятными договорными условиями.
Платежи проводите после проверки получателя и подтверждения реквизитов. При ипотеке согласуйте сроки оценки и банковского решения до обязательства завершить сделку. Для дистанционной покупки отдельно проверьте полномочия представителя.
Налоги изменились в 2026 году
В статье 17 CIMT появилась специальная ставка IMT 7,5% для приобретения жилья нерезидентом с предусмотренными исключениями. Поэтому старый калькулятор, учитывающий только обычные прогрессивные шкалы, может давать неправильный бюджет.
Попросите письменный расчёт IMT, гербового сбора и расходов регистрации. Отдельно проверяйте миграционный план: новые инвестиционные разрешения не должны строиться на прямой или косвенной инвестиции в недвижимость.
Источники: Налоговая служба — статья 17 CIMT, редакция 2026 · AIMA — условия инвестиционного разрешения
Что проверить перед подписанием
Покупателю полезно получить единый комплект проверенных документов и оценку рисков. Если обнаружено расхождение между реестром и фактическим состоянием, выясните его причины до оплаты.
- Право продавца, обременения и описание в реестре.
- Законность планировки и состояние здания.
- Условия аванса, ипотеки и передачи ключей.
- Налоги именно для вашего резидентства и даты сделки.
- Допустимость аренды и отдельное основание проживания.
Официальные источники и дата проверки
Источники проверены редакцией 6 октября 2026 года. Дата проверки не означает, что правила не изменятся впоследствии. Если старая общая памятка расходится с новой нормой, ориентируйтесь на действующий закон и профильное ведомство.