ALWIS · Путеводитель покупателя
Налоги на недвижимость в Португалии: IMT, гербовый сбор и IMI
Расходы покупателя и собственника с учётом новой нормы 2026 года для нерезидентов. Почему важен персональный расчёт.
Три разных этапа налогообложения
Не объединяйте налог при покупке, ежегодные платежи и налог с дохода в один процент. У каждого этапа свои правила, база и сроки. Для компании и физического лица расчёт также может различаться.
В финансовой модели выделите приобретение, содержание, аренду и последующую продажу. Это помогает сравнить объекты честно и увидеть, сколько денег остаётся после обслуживания и обязательных платежей.
IMT: специальная норма для нерезидента
В редакции статьи 17 CIMT после Decreto-Lei 97/2026 от 20 мая предусмотрена ставка 7,5% при покупке жилой городской недвижимости нерезидентом, без обычных льгот, если не выполняется предусмотренное исключение.
Исключения связаны, в частности, с налоговым резидентством, его приобретением в течение двух лет либо квалифицирующей жилой арендой. Для последней важны ограничение платы, начало в течение шести месяцев и не менее 36 месяцев аренды за первые пять лет. Условия следует проверять целиком.
Возврат разницы — не автоматическая скидка
При выполнении соответствующего исключения закон предусматривает пересмотр разницы между уплаченным налогом и обычным расчётом по заявлению. Для обращения установлен срок, связанный с наступлением соответствующего события.
Не оплачивайте объект с предположением, что возврат уже гарантирован. Подготовьте документы, календарь обращения и финансовый резерв. Для иных покупателей применимые шкалы зависят от назначения, стоимости и дополнительных условий; использованный продавцом режим не переносится на вас автоматически.
Гербовый сбор и ежегодный IMI
При приобретении обычно проверяется гербовый сбор 0,8% с применимой базы, определяемой с учётом цены и налоговой стоимости. Кредит может создавать дополнительные обязательства; его платежи необходимо считать отдельно.
Ежегодный IMI зависит от налоговой стоимости и муниципальной ставки. Для городских объектов обычный диапазон — 0,3–0,45%, с предусмотренными исключениями. Сверьте ставку нужного муниципалитета и года в официальном сервисе, а не умножайте рыночную цену на произвольный процент.
Источники: Налоговая служба — руководство по налогам · Налоговая служба — муниципальные ставки IMI
Аренда, дорогие активы и продажа
При аренде и продаже запросите отдельный расчёт с учётом своего статуса, признанных расходов и структуры владения. Для значительного недвижимого имущества дополнительно проверьте применимость AIMI.
В этой статье намеренно нет единой обещанной ставки «на весь доход»: она может скрыть различия режимов. Международный зачёт и декларация в стране резидентства требуют самостоятельной проверки, даже если местные налоги уже уплачены.
Документы для расчёта
Оформите таблицу с суммами, сроками и ответственным за подачу. Налоговая экономия не должна зависеть от устного обещания без подтверждения условий.
- Цена, налоговая стоимость и назначение объекта.
- Налоговое резидентство на дату покупки и план его изменения.
- Проект договора аренды, если используется исключение IMT.
- Кредит, доли собственников и форма владения.
- Сроки заявлений, деклараций и ежегодных платежей.
Официальные источники и дата проверки
Источники проверены редакцией 6 октября 2026 года. Дата проверки не означает, что правила не изменятся впоследствии. Если старая общая памятка расходится с новой нормой, ориентируйтесь на действующий закон и профильное ведомство.