ALWIS · Путеводитель покупателя
Налоги на недвижимость в Испании: покупка, владение, аренда и продажа
Почему итоговый налог зависит от региона и резидентства, чем отличаются IVA и ITP и какие обязательства возникают даже у пустующей квартиры.
Разделите расходы на четыре этапа
Удобнее считать не один «налог на недвижимость», а четыре блока: приобретение, ежегодное владение, доход от использования и выход из инвестиции. Нотариальные и банковские расходы, страхование, ремонт и коммунальные платежи тоже влияют на бюджет, но не превращаются от этого в налоги.
Редакционная рекомендация: заведите таблицу, где для каждого платежа указаны база, ставка, получатель, срок и ответственный за подачу декларации. В колонке резидентства фиксируйте именно налоговый статус, а не наличие карточки ВНЖ.
IVA, ITP и региональные правила
Для обычного нового жилья при первой поставке застройщиком типичная ставка IVA составляет 10%. Вторичные продажи обычно облагаются ITP. Не переносите расчёт для Барселоны на объект в другой автономии: ITP, AJD и льготы зависят от территории и обстоятельств покупки. Попросите расчёт на дату подписания и конкретную налоговую базу, а не только процент от рекламной цены.
Источники: Agencia Tributaria — IVA или ITP при покупке
Владение без аренды тоже может создавать налог
Нерезиденту — физическому лицу — по городской недвижимости для собственного использования может начисляться условный доход. В официальной памятке база обычно рассчитывается как 1,1% или 2% кадастровой стоимости с учётом правил её пересмотра. К рассчитанному доходу применяется ставка IRNR: 19% для соответствующих резидентов ЕС/ЕЭЗ либо 24% для остальных. Это не 19% или 24% от стоимости квартиры.
Пример для понимания механики: если применимая база условного дохода равна €2 000 и ставка составляет 24%, налог с этой базы — €480. Это условный пример, а не расчёт для любого объекта: доля собственности, период владения и применимые исключения могут изменить результат.
Аренда, местные платежи и дорогие активы
Проверка арендного режима требует отдельной консультации: способ учёта расходов, налоговый статус владельца и характер аренды влияют на результат. Не рассчитывайте чистую доходность только по рекламной ставке аренды. В бюджете учитывайте простои, управление, содержание дома, страховку и возможные местные налоги.
Редакционная рекомендация: попросите специалиста отдельно проверить IBI, региональные правила налога на имущество и применимость дополнительного налогообложения крупных состояний. Отдельная квартира и совокупный портфель могут давать разные обязательства. Не используйте устаревшие пороги без проверки на соответствующий налоговый год.
Продажа нерезидентом: удержание не равно итоговому налогу
При продаже недвижимости нерезидентом покупатель обычно удерживает 3% цены и перечисляет их налоговой как аванс налога продавца. Итоговая обязанность определяется по прибыли; официальная памятка указывает ставку 19% для прироста капитала. Возможен зачёт удержанного и, при соответствующих условиях, возврат переплаты. Удержание нельзя смешивать с комиссией агенту или налогом, возникающим только у покупателя.
Источники: Agencia Tributaria — продажа недвижимости нерезидентом
Практический налоговый календарь
Редакционная рекомендация: назначьте ответственного за декларации до первой даты подачи. Международное владение может требовать отчётности и в стране вашего налогового резидентства; применимость соглашения об избежании двойного налогообложения проверяется отдельно, включая возможные изменения и приостановления.
- Сохранить кадастровую и регистрационную информацию, даты владения и доли.
- Разделить периоды собственного использования и сдачи.
- Хранить подтверждения цены покупки, ремонта и сопутствующих расходов.
- Получить письменную смету налогов покупки и будущей продажи.
- Не считать вид на жительство автоматическим подтверждением налогового резидентства.
Официальные источники и дата проверки
Источники проверены редакцией 6 октября 2026 года. Дата проверки не означает, что правила не изменятся впоследствии. Если старая общая памятка расходится с новой нормой, ориентируйтесь на действующий закон и профильное ведомство.