ALWIS · Путеводитель покупателя
Покупка недвижимости в ОАЭ: freehold, готовый объект и off-plan
Как проверить право иностранца на собственность, регистрацию проекта и полную стоимость сделки. Особенности Дубая нельзя автоматически переносить на другие эмираты.
Сначала эмират и вид права
Правила владения иностранцами различаются по эмиратам. В Дубае иностранцам доступны freehold в определённых зонах, а также предусмотренные права пользования и долгосрочной аренды. В Абу-Даби действуют правила инвестиционных зон. Поэтому проверьте не только адрес, но и правовой режим конкретного участка и помещения.
Freehold, leasehold и usufruct — не взаимозаменяемые названия «собственности». Редакционная рекомендация: попросите юриста пояснить срок и объём права, возможность продажи, наследования и ипотеки. Объявление не должно подменять эту проверку.
Источники: Правительство ОАЭ — приобретение недвижимости иностранцами
Проверка готового объекта в Дубае
Редакционный план: подтвердите сведения о продавце и зарегистрированном объекте, актуальные обременения, задолженности и полномочия представителя. Для регистрации DLD описывает документы и сопутствующие сборы; в применимых случаях используется NOC застройщика. Список следует уточнять по конкретному способу оформления.
Осмотрите объект независимым специалистом: кондиционирование, вентиляцию, гидроизоляцию, остекление и инженерные системы. Запросите фактический service charge, будущие капитальные расходы и ограничения на сдачу. В новых башнях эксплуатационный бюджет может существенно влиять на доходность.
Источники: DLD — Property Sale Registration
Off-plan: проект и платежи
Покупка строящегося объекта требует проверки регистрации проекта и девелопера, правил проектного счёта и оформления договора. Официальный инвесторский путеводитель DLD описывает систему защиты и регистрационные требования. Не переводите деньги по произвольным реквизитам, присланным агентом, без подтверждения допустимого получателя.
Редакционная рекомендация: изучите график платежей, дату завершения, порядок изменений проекта, передачу, устранение дефектов, перепродажу до завершения и сценарий задержки. Покажите договор независимому юристу; обещание высокой будущей аренды не является банковской гарантией завершения.
Цена и полный бюджет сделки
Для Дубая базовый сбор регистрации продажи составляет в сумме 4%; официальная схема указывает по 2% продавцу и покупателю, если распределение не изменено соглашением. Дополнительно существуют административные и сервисные расходы. Уточняйте, кто платит каждый пункт, вместо предположения, что цена квартиры включает всё.
Редакционный расчёт должен включать комиссию сопровождения, применимый НДС на услуги, ипотечные расходы при необходимости, меблировку, страхование, содержание и резерв на простой. Не переносите дубайский сбор на сделку другого эмирата без проверки.
Источники: DLD — Property Sale Registration · DLD — права инвестора и регистрационные сборы
Передача и дальнейшее использование
Редакционная рекомендация: составьте акт осмотра с фото, перечнем недоделок и сроками исправления. Получите регистрационный документ и проверьте, что объект и владелец указаны корректно. Затем организуйте коммунальные подключения, доступы, страхование и управление.
Если планируется краткосрочная аренда, отдельно проверьте разрешённый формат и местные требования. Купленное жильё может быть инвестиционным активом без права проживания: визу и соответствие миграционным условиям проверяйте отдельно.
Что спросить до бронирования
Ниже — редакционные вопросы, которые помогут отделить продажу от юридической проверки.
- Какое право приобретается и доступно ли оно иностранцу в этой зоне?
- Как проверены собственник, проект и полномочия агента?
- Кому законно перечисляются платежи и как это подтверждено?
- Какие расходы не входят в цену?
- Что происходит при задержке строительства или отказе стороны?
- Есть ли условия для аренды, перепродажи и ипотечного финансирования?
Официальные источники и дата проверки
Источники проверены редакцией 6 октября 2026 года. Дата проверки не означает, что правила не изменятся впоследствии. Если старая общая памятка расходится с новой нормой, ориентируйтесь на действующий закон и профильное ведомство.