ALWIS · Путеводитель покупателя
Налоги и сборы на недвижимость в ОАЭ: почему «ноль налогов» — неполный ответ
Регистрационные сборы, НДС и корпоративное налогообложение: разбираем личное владение жильём и ситуации, где возникает предпринимательский режим.
Налог и обязательный сбор — разные расходы
Рекламная формула «без налогов» не показывает полную стоимость недвижимости. Даже при отсутствии налога определённого вида остаются регистрационные сборы, услуги посредников, эксплуатация и местные платежи. Для сравнения инвестиций учитывайте весь денежный поток.
Редакционная рекомендация: разделите смету на приобретение, ежегодное содержание, аренду и продажу. В каждом блоке отметьте, что является налогом, государственным сбором, услугой или расходом эксплуатации.
Регистрация покупки в Дубае
DLD описывает суммарный сбор продажи 4%, с базовым распределением по 2% между продавцом и покупателем. Соглашение сторон может изменить фактическую нагрузку. Есть дополнительные платежи за оформление и сервисные действия. Поэтому перед подписанием запросите расчёт именно вашего сценария и сумму, которую реально должен подготовить покупатель.
Пример: для цены AED 2 000 000 четыре процента составляют AED 80 000 суммарного базового сбора. Это не обещание, что покупатель всегда платит ровно эту сумму: распределение и дополнительные расходы нужно подтвердить.
Источники: DLD — Property Sale Registration
НДС: жильё и коммерческие объекты
FTA разъясняет: обычная жилая недвижимость в общем случае освобождена от НДС, кроме первой поставки в течение трёх лет после завершения строительства, для которой предусмотрена нулевая ставка. Коммерческая недвижимость обычно облагается 5%. Освобождение и нулевая ставка — разные налоговые режимы.
Редакционная рекомендация: проверьте юридическую классификацию объекта. Апартаменты в гостиничной модели, смешанное использование и дополнительные услуги нельзя автоматически приравнять к обычной жилой квартире. НДС на услуги сопровождения также не определяется исключительно налоговым режимом самого жилья.
Личные инвестиции и корпоративный налог
В руководстве FTA доход физического лица от real estate investment рассматривается отдельно от предпринимательской деятельности. При выполнении условий личного инвестиционного владения, не требующего лицензии в рамках соответствующей деятельности, такой доход исключается из сферы Corporate Tax.
Не распространяйте это объяснение на любую компанию, лицензированную деятельность или гостиничный бизнес. Редакционная рекомендация: до выбора структуры проверьте, кто получает доход, нужна ли лицензия, какой характер услуг и какие обязанности остаются даже при отсутствии самого налога.
Service charge, управление и международный налог
Редакционный бюджет владельца должен включать service charge, коммунальные платежи, обслуживание оборудования, страховку, управление, меблировку и простой. Эти расходы могут существенно изменить привлекательность объекта с одинаковой рекламной доходностью.
Отдельно проверьте обязанности в стране вашего налогового резидентства. Отсутствие конкретного налога в ОАЭ не означает отсутствие зарубежной отчётности или налогообложения дохода за границей. Emirates ID, владение квартирой и налоговый сертификат не являются взаимозаменяемыми документами.
Вопросы налоговому специалисту
Правильный расчёт начинается с реальной модели владения и использования, а не с лозунга «в Дубае всё необлагаемо».
- Классифицируется ли объект как обычное жильё или как коммерческий/сервисный актив?
- Кто получает доход — физическое лицо или компания?
- Нужна ли лицензия для запланированной деятельности?
- Какие регистрационные и административные сборы применимы?
- Есть ли НДС на объект и сопутствующие услуги?
- Каковы обязательства в стране налогового резидентства владельца?
Официальные источники и дата проверки
Источники проверены редакцией 6 октября 2026 года. Дата проверки не означает, что правила не изменятся впоследствии. Если старая общая памятка расходится с новой нормой, ориентируйтесь на действующий закон и профильное ведомство.